Jest to niekorzystne rozstrzygnięcie dla popularnej w ostatnim czasie formy działalności tzw. flipperów, którzy od teraz będą zobowiązani do odprowadzania wyższych podatków.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, które uprzednio zostały wyremontowane i zbywane, są w krótkim odstępie czasu z zyskiem, zdaniem Sądu mamy do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej są spełnione, gdyż działalność ta:

• prowadzona jest we własnym imieniu,
• ma na celu osiągnięcie dochodu oraz
• ma charakter zorganizowany i ciągły.

Uzasadnienie konieczności zapłaty podatku

W przywołanym wyroku zwrócono uwagę, że mieszkania były wystawione na sprzedaż bezpośrednio po zakończeniu remontu. Zakupiono cztery mieszkania w latach 2014 – 2015, które sprzedano z zyskiem. Zdaniem sądu, świadczy to o zorganizowanym charakterze prowadzonej działalności, nastawionej na osiąganie zysku.

Co istotne, organy wskazały, że zorganizowania działalności nie należy interpretować jedynie w aspekcie formalnym, ale na podstawie jej rzeczywistych cech. W rozpatrywanej sprawie działano według wypracowanego schematu – nabywano mieszkania w złym stanie technicznym, zawierano umowy przedwstępne, organizowano finansowanie (kredyt), a następnie umawiała wizyty u notariusza. Remonty wykonywano we własnym zakresie – bez wykorzystywania firm zewnętrznych. Po zakończeniu remontu mieszkania były szybko sprzedawane bez udziału pośrednictwa – co dodatkowo zdaniem Sądu wskazywało na zorganizowany charakter działalności.

Uzyskiwane w ten sposób zyski były przeznaczane na spłatę kredytu i zakup kolejnej nieruchomości. Sąd wskazał również na fakt, że mając do spłaty dwa kredyty, zaciągnięte w latach 2008-2009, których raty były rozłożone na wiele lat, zaciągając kolejne kredyty i kupując mieszkania, z góry zakładano ich szybką sprzedaż. Charakterystyczna jest tu również powtarzalność podejmowanych działań. 

Wszystkie te okoliczności przesądziły o zakwalifikowaniu takich działań jako prowadzącej działalność gospodarczą, a w tym samym wyłączeniu możliwości rozliczenia zysku na zasadach sprzedaży prywatnej.

Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, w odróżnieniu od sprzedaży dokonywanej przez osobę fizyczną prywatnie, wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami.

Jaki podatek można zapłacić?

W przypadku osób fizycznych obowiązuje 19% podatek dochodowy (jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego), w którym doszło do jej nabycia. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli różnica między przychodem a kosztami jej uzyskania, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych. 

Można jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej – w przypadku gdy dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (np. remont, zakup nowej nieruchomości, czy spłatę kredytu hipotecznego) w ciągu 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Natomiast jeżeli sprzedaży nieruchomości zakwalifikujemy jako sprzedaż w ramach działalności gospodarczej, dochody opodatkowane są natomiast według jednej z trzech możliwych form:

• na zasadach ogólnych, według skali podatkowej: 12% i 32%,
• według podatku liniowego: 19%,
• ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 10%.

Dodatkowo, co należy również podkreślić, w niektórych przypadkach przy sprzedaży może wystąpić obowiązek zapłaty podatku VAT.

Podsumowanie

Konsekwencją omawianego wyroku NSA mogą być wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości. Osoby, które w krótkim czasie działały w podobnym schemacie – nabycie nieruchomości, przeprowadzony remont, a następnie jej sprzedaż – powinny liczyć się z potencjalną kontrolą skarbową.

Przytoczony wyrok stanowi silny argument w rękach fiskusa przy naliczaniu wyższych podatków, dlatego – jeżeli Twoja działalność wpisuję się w opisany powyżej schemat – warto rozważyć konsultację z naszym biurem rachunkowym w celu oceny czy należy rozważyć rejestrację działalności gospodarczej.

Podstawa prawna:

– wyrok NSA z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. II FSK 823/22

– ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r., poz. 163)

Fundacja rodzinna co do zasady jest zwolniona z CIT zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT.

Zwolnienie to nie ma zastosowania, gdy prowadzona działalność gospodarcza wykracza poza zakres określony w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej (Dz.U. z 2023 r. poz. 326 ze zm.).

Dozwolony zakres prowadzenia działalności gospodarczej przez fundację rodzinną obejmuje m.in. udostępnianie mienia na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej (art. 5 ust 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej).

Obiekty noclegów turystycznych oraz miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

W sprawie, w której orzekał Wojewódzki Sąd Administracyjny, rozpatrywano sprawę podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w zakresie obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (kod PKD 55.20.Z). Podatnik zaplanował podarować fundacji rodzinnej, apartamenty przeznaczone na najem krótkoterminowy, które to fundacja będzie dalej wynajmować. Podatnik stał na stanowisku, że krótkoterminowy najem mieści się w działalności dozwolonej.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej jednak w interpretacji z 19 grudnia 2023 r.  o numerze 0111-KDIB1-34010.662.2023.2.AN uznał jednak, że dochody fundacji rodzinnej z działalności w zakresie najmu krótkoterminowego nie będą zwolnione z CIT, ponieważ wymienione w art. 5 ust 1 pkt. 2 najem i dzierżawa charakteryzują się stosunkowo dużym sformalizowaniem, tj. wskazał, że:

– zwyczajowo jest zawierana umowa, w której są określone prawa i obowiązki najemcy (dzierżawcy) oraz wynajmującego (wydzierżawiającego).

– podpisywany jest protokół zdawczo-odbiorczy, a najemca (dzierżawca) zobowiązuje się do przestrzegania regulaminu i uiszczenia kaucji zabezpieczającej.

– dla umów tego rodzaju okres udostępnienia miejsca (domu, lokalu, pokoju) obejmuje z reguły dłuższe okresy, a rozliczenie usługi ma charakter cykliczny, zwyczajowo w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Po czwarte najem i dzierżawę wyróżnia brak zmienności najemcy (dzierżawcy).

Według fiskusa usługi krótkoterminowego najmu nie mają powyższych cech.

Jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku stanął po stronie podatnika. Sąd nie podzielił opinii dot. różnicowania najmu w zależności od czasu jego trwania.

W uzasadnieniu zwrócono uwagę na fakt, iż najem krótkotrwały podlega ogólnym zasadom z kodeksu cywilnego, a sam zakres art. 5 ust. 1 pkt. 2 ustawy o fundacji rodzinnej jest szerszy niż tylko najem czy dzierżawa.

Wyrok – WSA w Gdańsku – 19 czerwca 2024 r. sygn. akt. I SA/Cd 219/24

Aby zweryfikować swoje stanowisko podatnik zwrócił się do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z pytaniem dotyczącym wyodrębnienia na fakturach z tytułu świadczenia usług najmu poszczególnych elementów kalkulacyjnych wchodzących w skład kompleksowej usługi najmu ponieważ jego zdaniem takie działania są prawidłowe, a wyodrębnienia nie stanowią samodzielnych świadczeń i nie staną się takimi po uwzględnieniu ich na fakturze.

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się ze stanowiskiem podatnika twierdząc, że elementy formalne faktury wymienione w art. 106e ust. 1 ustawy o VAT mają „znaczenie dowodowe” i nie mogą wprowadzać w błąd, a na fakturach powinny więc być wykazana tylko kompleksowa usługa najmu.

Równocześnie wskazał również, że przepisy ustawy nie zabraniają umieszczenia elementów kalkulacyjnych w części informacyjnej faktury – jako informacje dodatkowe.

Podatnik nie zgodził się ze stanowiskiem organu, twierdząc, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie wykluczają wykazania przez spółkę w fakturze w osobnych pozycjach kilku różnych świadczeń, które składają się na kompleksową usługę najmu.

Podtrzymał tym samym swoje stanowisko i wnosząc jednocześnie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 7 marca 2024r.  – III SA/Wa 2652/23 poparł stanowisko prezentowane przez podatnika wskazując na brak podstaw prawnych, aby uznać za nieprawidłowe wykazywanie w fakturach w osobnych pozycjach świadczeń, które są składowymi kompleksowej usługi najmu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podkreślił, że organ podatkowy nie wskazał żadnych przepisów prawa podatkowego, które podatnik naruszył.  

Wyrok Sądu potwierdza już uprzednią linię orzeczniczą np. Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z 5 czerwca 2019r. –  I FSK 661/17), w który wprost wskazywał, że nie ma przepisów, które wprost wskazywały na niewłaściwość takiego podejścia reprezentowanego przez podatnika. Sądy administracyjne podkreślają, że faktura powinna odzwierciedlać rzeczywiste zdarzenie, a w przypadku go składa się ono z kilku świadczeń będących wtórnymi w stosunku do świadczenia głównego, przemawia to za wykazaniem ich na fakturze.

Artykuł powstał na podstawie:

W oparciu o artykuły prasowe oraz

przytoczone wyroki sądowe