Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z 25 lutego 2025 r. o sygnaturze II FSK 823/22 potwierdza, że działania polegające na zakupie mieszkań, ich remoncie przy niskim nakładzie finansowym oraz późniejszej sprzedaży z zyskiem mogą być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów podatkowych, a nie za zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym. O zarobkowym charakterze ww. działań świadczy według Sadu również fakt braku osobistego użytkowania nieruchomości.
Jest to niekorzystne rozstrzygnięcie dla popularnej w ostatnim czasie formy działalności tzw. flipperów, którzy od teraz będą zobowiązani do odprowadzania wyższych podatków.
W przypadku sprzedaży nieruchomości, które uprzednio zostały wyremontowane i zbywane, są w krótkim odstępie czasu z zyskiem, zdaniem Sądu mamy do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej są spełnione, gdyż działalność ta:
- prowadzona jest we własnym imieniu,
- ma na celu osiągnięcie dochodu oraz
- ma charakter zorganizowany i ciągły.
Uzasadnienie konieczności zapłaty podatku
W przywołanym wyroku zwrócono uwagę, że mieszkania były wystawione na sprzedaż bezpośrednio po zakończeniu remontu. Zakupiono cztery mieszkania w latach 2014 – 2015, które sprzedano z zyskiem. Zdaniem sądu, świadczy to o zorganizowanym charakterze prowadzonej działalności, nastawionej na osiąganie zysku.
Co istotne, organy wskazały, że zorganizowania działalności nie należy interpretować jedynie w aspekcie formalnym, ale na podstawie jej rzeczywistych cech. W rozpatrywanej sprawie działano według wypracowanego schematu – nabywano mieszkania w złym stanie technicznym, zawierano umowy przedwstępne, organizowano finansowanie (kredyt), a następnie umawiała wizyty u notariusza. Remonty wykonywano we własnym zakresie – bez wykorzystywania firm zewnętrznych. Po zakończeniu remontu mieszkania były szybko sprzedawane bez udziału pośrednictwa – co dodatkowo zdaniem Sądu wskazywało na zorganizowany charakter działalności.
Uzyskiwane w ten sposób zyski były przeznaczane na spłatę kredytu i zakup kolejnej nieruchomości. Sąd wskazał również na fakt, że mając do spłaty dwa kredyty, zaciągnięte w latach 2008-2009, których raty były rozłożone na wiele lat, zaciągając kolejne kredyty i kupując mieszkania, z góry zakładano ich szybką sprzedaż. Charakterystyczna jest tu również powtarzalność podejmowanych działań.
Wszystkie te okoliczności przesądziły o zakwalifikowaniu takich działań jako prowadzącej działalność gospodarczą, a w tym samym wyłączeniu możliwości rozliczenia zysku na zasadach sprzedaży prywatnej.
Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, w odróżnieniu od sprzedaży dokonywanej przez osobę fizyczną prywatnie, wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami.
Jaki podatek można zapłacić?
W przypadku osób fizycznych obowiązuje 19% podatek dochodowy (jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego), w którym doszło do jej nabycia. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli różnica między przychodem a kosztami jej uzyskania, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.
Można jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej – w przypadku gdy dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (np. remont, zakup nowej nieruchomości, czy spłatę kredytu hipotecznego) w ciągu 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
Natomiast jeżeli sprzedaży nieruchomości zakwalifikujemy jako sprzedaż w ramach działalności gospodarczej, dochody opodatkowane są natomiast według jednej z trzech możliwych form:
- na zasadach ogólnych, według skali podatkowej: 12% i 32%,
- według podatku liniowego: 19%,
- ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 10%.
Dodatkowo, co należy również podkreślić, w niektórych przypadkach przy sprzedaży może wystąpić obowiązek zapłaty podatku VAT.
Podsumowanie
Konsekwencją omawianego wyroku NSA mogą być wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości. Osoby, które w krótkim czasie działały w podobnym schemacie – nabycie nieruchomości, przeprowadzony remont, a następnie jej sprzedaż – powinny liczyć się z potencjalną kontrolą skarbową.
Przytoczony wyrok stanowi silny argument w rękach fiskusa przy naliczaniu wyższych podatków, dlatego – jeżeli Twoja działalność wpisuję się w opisany powyżej schemat – warto rozważyć konsultację z naszym biurem rachunkowym w celu oceny czy należy rozważyć rejestrację działalności gospodarczej.
Podstawa prawna:
– wyrok NSA z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. II FSK 823/22
– ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r., poz. 163)
